迷失绿化绿地到底属于谁尖叶榕

迷失绿化：绿地到底属于谁

7月31日消息：买房置业是普通百姓的家庭大事。当遭遇买房纠纷时，您是否感到困惑和无奈?

《迷失绿化：绿地到底属于谁？》

主讲人孙涛律师

案例回放

2010年3月,赵女士购买了位于北京某小区的商品房。在签订购房合同前，开发商提供的楼盘宣传资料和售楼处展示的小区楼房沙盘显示，该小区内共有两栋住宅楼，整个小区四周修着围墙，在两栋楼的东西两侧分别有两块很大的绿地。当时售楼小姐介绍说，该小区建成后是封闭式管理，楼两侧的绿地将会有围墙保护起来，整个小区绿地总面积将会超出政府规定的30%的标准。

2011年下半年，赵女士与其他业主一起，陆续办理了入住手续，楼盘开发商也完成了小区内绿地的。入住三个月后，小区也的确实行了封闭式管理。然而，2012年3月，相邻楼盘的开发商突然将赵女士所住小区的东、西、南三侧围墙拆除，并同时张贴告示大概的意思是，告知赵女士所在小区的居民，东、西、南三侧的绿地归自己小区所有，与赵女士他们的小区没有任何关系。

焦点问题

一、涉及到与小区绿地有关的纠纷我们必须要了解以下三个概念：

1、何为绿化率？ 我们通常所说的绿化率是指，楼盘项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

2、 何为绿地率？绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等地面。

3、 何为绿化覆盖率？绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

二、侵犯小区绿地行为的法律性质界定。

我们通常所说的，小区绿地侵权行为，实质上都是《物权法》所说的，侵害建筑物区分所有权之共有权的行为。关于侵害对象的小区绿地，属于建筑物区分所有权之共有权的范围。

案件结果

赵女士与小区的部分业主一起，将开发商告上了法庭，通过法院调查获知，赵女士他们所在小区的开发商在售房的宣传的材料以及沙盘上展示的绿地，并不属于该开发商所有，规划局的相关材料显示，争议绿地确属于相邻小区的土地范围，相邻小区开发商拆墙的行为并不违法。被告开发商无证据证明其建设的绿地达到规划标准，因此应承担违约责任，故判令开发商按照购房合同约定的违约金比例，向业主支付全部购房款3%的违约金。

律师论道

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一、 关于业主维护小区绿地权利的法律依据。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

二、 哪些绿地不属于小区业主所有？

依据我国《物权法》的规定，小区的绿地原则上属于业主共同所有。但这里也有例外的情况，分别是：1、小区旁边的公共绿地有可能属于城镇公共绿地，因其属于政府财政投资的公共绿化带，所以不属于社区业主共同所有;2、如果房屋所有权证书明确记载绿地属于个人所有，则该绿地不属于业主共同所有。

三、 发生争议后，应该尽快调取涉案小区的相关政府规划信息。

按照我国商业地产的开发流程，商品房项目竣工后，与楼盘有关的建设资料应当由城市建设主管部门保存。依据《政府信息公开条例》，该部分档案资料一般是对外公开的。购买人履行一定的查询手续后，便可以进行查阅。

在项目档案中，就有关于绿化率要求及绿化位置的说明。这部分内容在法庭上可以作为判断开发商是否进行虚假宣传、是否隐瞒小区真实绿地权属情况的主要证据，这些都是业主胜诉的关键证据。

最后再提醒广大购房人一点，开发商在推销楼盘时，总会在楼书或广告中使用绿化率一词，其实，这是一个不够准确、不够规范的用词。关于小区的绿地问题，更准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”。

因此在购房时需要问清开发商承诺的绿地到底用的是哪一种方式，特别注意不要把绿化率与绿化覆盖混淆，因为开发商经常会在各种宣传媒介上跟大家玩文字游戏。?

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